Enteignungsrecht und Enteignungsrisiko für Aquakulturstandorte

Das Enteignungsrecht, die rechtliche Befugnis des Staates, Privateigentum oder ein Pachtrecht für einen öffentlichen Zweck gegen Entschädigung zu erwerben oder zu widerrufen, stellt ein unwahrscheinliches, aber nicht null Risiko für Aquakulturbetriebe dar, deren Standort oder Pachtvertrag prinzipiell erworben oder beendet werden könnte, wenn eine Regierung feststellt, dass der Standort für ein Infrastrukturprojekt, eine Naturschutzgebietsausweisung oder einen anderen anerkannten öffentlichen Zweck benötigt wird. Dieses Risiko unterscheidet sich von den Risiken der Nichtverlängerung von Pachtverträgen oder regulatorischen Beschränkungen, die bei der Standortbewertung von Aquakulturen häufiger diskutiert werden, und ist im Allgemeinen seltener. Die Entschädigungsstandards für ein enteignetes Aquakulturinteresse variieren je nach Gerichtsbarkeit und können eine tatsächlich umstrittene Bewertungsfrage sein, da die Bewertung eines Pachtinteresses an einem produktiven Aquakulturstandort, anstatt nur die Bewertung von einfachem Bauland, die Berücksichtigung des Geschäftswerts und der Verbesserungen erfordert, die der Betreiber am Standort vorgenommen hat. Diese Bilanzierungsübung hat in dokumentierten Enteignungsfällen in verschiedenen Branchen zu erheblichen Entschädigungsstreitigkeiten geführt, bei denen das betroffene Unternehmen argumentierte, dass die Standardentschädigung für den Landwert den tatsächlichen Wert des gestörten Betriebs unzureichend widerspiegelte. Das Risiko ist generell höher für Standorte in Gebieten mit bekannten konkurrierenden Infrastruktur-, Naturschutz- oder strategischen Entwicklungsinteressen, wie z.B. einer Hafenerweiterungszone, einem in Betracht gezogenen Meeresschutzgebiet oder einer Region mit aktivem konkurrierendem Entwicklungsdruck. Dies bedeutet, dass eine fundierte Due Diligence bei der Standortwahl die Bewertung dieser Art von längerfristigem strategischem Landnutzungs- und Politikrisiko neben den unmittelbareren umweltbezogenen und regulatorischen Standortüberlegungen umfasst. Obwohl in der Praxis für die meisten einzelnen Aquakulturbetriebe selten, stellt das Bewusstsein für das Enteignungsrisiko und, wo verfügbar, spezifische Pacht- oder Versicherungsbestimmungen zur Enteignungsentschädigung einen standardmäßigen, wenn auch oft übersehenen, Bestandteil einer umfassenden langfristigen Risikobewertung für kapitalintensive Aquakulturstandortinvestitionen dar.